Budowa domu krok po kroku – formalności. Od czego zacząć budowę domu?

budowa-domu-krok-po-kroku-formalnosci-od-czego-zaczac-budowe-domu-2

XXI wiek, a w szczególności ostatnie lata, to niesamowity postęp w branży budowlanej. Jest to wynikiem jednego, kluczowego czynnika: popytu. Budowa domu to duże przedsięwzięcie, szczególnie pod względem finansowym i logistycznym. Oprócz sporych nakładów pieniężnych należy również nakreślić plan budowy domu. Nie jest to łatwe, z uwagi na wiele czynników, które mogą opóźniać prace. Harmonogram prac jest zależny przede wszystkim od zdolności finansowych inwestora. Jednak należy pamiętać, że podstawą do budowy domu są formalności, które muszą zostać dopełnione przed rozpoczęciem prac. Projekt budowlany oraz zezwolenia, determinują kolejne kroki podczas budowy i stanowią wytyczne dla przyszłych działań. W niniejszym poradniku zostanie przedstawiona budowa domu krok po kroku, formalności związane z budową i wszystko, co jest potrzebne do budowy domu.

Jak zacząć budowę domu

Rozpoczęcie budowy domu to niełatwa decyzja. Od czego zacząć budowę domu? Jakie dokumenty do budowy domu? Jak nakreślić harmonogram budowy domu przed początkiem prac? To pierwsze pytania, które nasuwają się po podjęciu decyzji o budowie. Pierwsze formalności związane z budową domu, które należy załatwić, występują już przy zakupie działki. Przed zakupem nieruchomości, należy sprawdzić dokumentację i stan prawny nieruchomości. Wiąże się to oczywiście z odwiedzeniem kilku urzędów (poniżej przedstawiono, w jakim urzędzie nabyć dany dokument). Jest to konieczne, aby mieć pewność, co do nabywanego gruntu. Taki przedsięwzięcie można zlecić profesjonalistom, którzy uzyskają niezbędne dane (m.in. badania geologiczne czy wskazanie realnych granic działki).

Podstawowy dokument przypisany do działki to odpis z ksiąg wieczystych. Jest on wydawany przez sądy rejonowe. Zawiera on podstawowe informacje na temat nieruchomości. Można w nim znaleźć numer działki czy prawnego właściciela. Istnieje możliwość uzyskania takiego odpisu w formie elektronicznej. Taki odpis jest podzielony na cztery rozdziały. Jest dość skomplikowany, dlatego warto skonsultować jego treść z kimś sprawnie poruszającym się w tym temacie. Oprócz księgi wieczystej, warto pochylić się nad wypisem i wyrysem z ewidencji gruntów. Taką dokumentację można nabyć w urzędzie miasta lub starostwie powiatowym, za opłatą wynoszącą 17 zł. Warto jednak przeznaczyć tak niewielką kwotę na sprawdzenie danych, które dostępne są w dokumentach. Wypis z księgi wieczystej zawiera:

  • dokładne dane właścicieli,
  • numer ewidencyjny, adres i obręb,
  • numer księgi wieczystej,
  • wymiary dział oraz klasę gruntów.

Ostatnia informacja jest bardzo ważna, bo w przypadku, jeśli grunt jest orny, należy złożyć wniosek o wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej. Co więcej, warto sprawdzić stan działki na mapie zasadniczej. Można się z niej dowiedzieć m.in. o uzbrojeniu działki w media.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to najważniejszy dokument dotyczący działki. Przedstawia on przeznaczenie nieruchomości oraz ościennych terenów. Jest to bardzo ważne z uwagi na rozwój przemysłu czy też infrastruktury drogowej. Warto sprawdzić czy w sąsiedztwie nie zaplanowano budowy fabryki bądź drogi szybkiego ruchu. Plan dokładnie określa, jakie jest przeznaczenie nabywanej działki. To, co powinno być najbardziej interesujące to forma zabudowy, która jest dopuszczana na danym terenie. Wpłynie to bezpośrednio na projekt domu, który będzie miał powstać. Oprócz tego plan określa minimalną odległość zabudowań od drogi oraz strefy ochronne dla infrastruktury technicznej. Ile kosztuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Wypis z takiego planu to około 30 zł. Jak długo jest ważny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Gminy dokonują zmiany planu średnio, co 6 lat.

Decyzja o warunkach zabudowy

Nie każda gmina posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W miejscowościach gdzie takowego nie ma, niezbędna będzie decyzja o warunkach zabudowy. Jest to problematyczne, ponieważ aby uzyskać zgodę, należy spełnić szereg warunków, takich jak dostęp do mediów lub drogi czy tzw. dobre sąsiedztwo.

Po pozytywnym dopełnieniu wyżej wymienionych formalności można śmiało inwestować w daną działkę. Należy pamiętać, że kupując taką nieruchomość trzeba zawrzeć umowę kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego.

budowa-domu-krok-po-kroku-formalnosci-od-czego-zaczac-budowe-domu-1

Kupiłem działkę budowlaną, co dalej?

Po zakupie działki, przychodzi czas na kolejną ważną decyzję. Jest to projekt architektoniczno-budowlany. Tutaj inwestor ma pełną dowolność (o ile nie jest ograniczany przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy).

Istnieją dwa sposoby nabycia projektu. Pierwszy to zlecenie architektowi wykonania indywidualnego projektu. Indywidualny projekt budowlany daje możliwość urzeczywistnienia wszystkich pomysłów. Dzięki temu, można zaprojektować każdy szczegół, od metrażu po układ pomieszczeń. W przypadku takiego projektu można również łatwiej oszacować i dostosować koszty budowy domu. Zazwyczaj, przy okazji przygotowania takiego projektu, architekt opracowuje zagospodarowanie działki. Obejmuje to m.in. umiejscowienie budynku, przeprowadzenie instalacji kanalizacyjnych czy układ zieleni. Komfort wynikający z możliwości decydowania o każdym szczególe domu niestety niesie ze sobą duże koszty. Jest to dużo droższa opcja niż wybór drugiego rozwiązania, czyli zakupu gotowego projektu architektoniczno-budowlanego.

Tutaj również trzeba pamiętać, że taki projekt musi spełniać warunki zabudowy lub wytyczne miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tej sytuacji jest to utrudnione, ponieważ nie ma możliwość lekkiej poprawy projektu i dopasowania go do wytycznych. Dodatkowym kosztem w takim przypadku jest konieczność adaptacji projektu do działki. Jest to przedstawienie na mapie projektowej wszystkich szczegółów (usytuowanie istniejących i projektowanych obiektów, określenie granic, układ infrastruktury oraz odległości sąsiednich obiektów).

Pozwolenie wodnoprawne

Istnieją dodatkowe ustalenia, które warto załatwić przed wyborem projektu. Jednym z nich jest pozwolenie wodnoprawne. Należy się o nie postarać w przypadku, gdy budowa wpłynie na gospodarkę wodną terenu. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku, gdy działka jest na obszarze zabytkowym. O takie pozwolenia warto złożyć wnioski wcześniej, ponieważ organy uprawnione do ich wydawania, mają na to 30 dni.

Zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego

Istnieją dwie drogi do uzyskania ostatecznych dokumentów potrzebnych do budowy domu. Pierwsza z nich, pozornie prostsza to rozpoczęcie budowy na podstawie zgłoszenia. Umożliwia to ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku. Chociaż wydaje się, że jest to najprostsza droga do załatwienia formalności potrzebnych do budowy domu, to nie zawsze tak jest. W niektórych sytuacjach bardziej korzystne jest staranie się o pozwolenie na budowę. Zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia budowy należy dokonać w starostwie. Bardzo ważne jest, aby posiadało wszystkie wymagane załączniki:

  • cztery kopie projektu budowlanego wraz ze wszystkimi pozwoleniami oraz oświadczeniem, że osoba wykonująca projekt jest do tego uprawniona,
  • udokumentowane prawo własności działki,
  • jeśli jest to konieczne, decyzję o warunkach zabudowy

Po złożeniu zgłoszenia, dany organ ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Niestety zdarza się to dość często, ponieważ występuje wiele czynników, które mogą stanowić podstawę do sprzeciwu. Pierwszym czynnikiem jest konieczność ubiegania się o pozwolenie na budowę. Jest to uwarunkowane prawnie i jeśli pozwolenie jest konieczne, nie uda się rozpocząć budowy w oparciu o zgłoszenie. Druga kwestia to naruszenie planu zagospodarowania lub innych przepisów. Wtedy także należy się spodziewać sprzeciwu. Urząd może także uznać, że budowa stanowi zagrożenie, pogarsza stan środowiska, negatywnie wpływa na warunki sanitarno-zdrowotne lub jest uciążliwa dla sąsiedztwa i na tej podstawie wyrazić sprzeciw. Jeśli sprzeciw nie zostanie wniesiony, oznacza to milczącą zgodę, która jest ważna przez 3 lata.

Pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego

Jest to druga opcja dopełnienia formalności przed rozpoczęciem budowy domu. Pozwolenie na budowę krok po kroku jest podobne do zgłoszenia budowy. Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę wydawany jest w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta. Załączniki niezbędne przy składaniu wniosku są takie same jak przy zgłoszeniu budowy. Jeśli jakiś załącznik zostanie pominięty, urząd wezwie wnioskodawcę do uzupełnienia. Jeśli dokumentacja nie zostanie uzupełniona w wyznaczonym terminie, organ nie wyda pozwolenia na budowę. Ile się czeka na pozwolenie na budowę? Prawo budowlane w 2019 roku zakłada, że w przypadku kompletnej dokumentacji, urząd ma 65 dni na wydanie pozwolenia. Tak samo jak w przypadku zgłoszenia, pozwolenie na budowę jest ważne 3 lata. Inwestora obowiązuje dowolność wyboru zgłoszenia budowy lub starania się o pozwolenie. W dwóch sytuacjach, jest jednak zobligowany do starania się o pozwolenie. Pierwsza z nich to konieczność przeprowadzenia postępowania środowiskowego i uzyskania decyzji środowiskowej. Pozwolenie na budowę jest również konieczne, kiedy działania związane z budową są inwazyjne dla sąsiednich terenów.

Zawiadomienie o rozpoczęciu budowy

Rozpoczęcie robót budowlanych może nastąpić po powiadomieniu odpowiedniego organu. Powiadomienie musi zawierać:

  • zaświadczenie o uprawieniach kierownika budowy oraz jego oświadczenie o kierowaniu budową,
  • informacje na temat inwestorskiego,
  • informacje o bezpieczeństwie pracy i ochronie zdrowia.

Wszystkie formalności warto gromadzić w jednym miejscu, ponieważ nigdy nie wiadomo, kiedy trzeba będzie wrócić do danego dokumentu. Formalności przed budową domu to dopiero początek zmagań z utrudnieniami logistycznymi. Kolejne etapy budowy domu to wyzwanie, które wymaga od inwestora zaangażowania od samych fundamentów po wykończenie. Jednak jest to wysiłek, który przynosi wspaniałe efekty, w postaci własnych czterech kątów.